ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه
نظریهٔ مشورتی ۷/۱۴۰۱/۴۵۶ — ۱۴۰۱/۱۰/۱۸
- شمارهٔ نظریه
- ۷/۱۴۰۱/۴۵۶
- تاریخ صدور
- ۱۸ دی ۱۴۰۱
- اعتبار
- راهنمای اجرایی
پرسش
چنانچه عقد اجاره محل تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و مستأجر دارای حق سرقفلی باشد، آیا با اتمام مدت قرارداد اجاره:
الف- موجر می‌تواند به طرفیت مستأجر اجرت‌المثل ایام تصرف پس از سپری شدن مدت عقد اجاره را مطالبه کند؟
ب- آیا تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن با همان شرایط اولیه توافق‌شده از آثار حق سرقفلی است؟
ج- در صورتی که تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن از شرایط مالکیت بر سرقفلی باشد، آیا دادخواست تعدیل اجاره‌بها ذیل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ قابل استماع است؟
د- در صورت صلاحدید تعریف جامعی از حق سرقفلی ارائه فرمایید.
متن نظریه
الف- در فرض سؤال، چنانچه موجر به‌رغم سپری شدن مدت اجاره تقاضای تخلیه نکرده باشد، موضوع مشمول بخش اخیر ماده ۵۰۱ قانون مدنی خواهد بود.
ب- تمدید هر قراردادی؛ از جمله قرارداد اجاره فرض سؤال، منوط به توافق طرفین است و صرف وجود سرقفلی با عنایت به مقررات مربوط؛ از جمله ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، به خودی خود تمدید قرارداد را در پی نخواهد داشت.
ج- در فرض سؤال، تعدیل اجاره‌بها صرفا نسبت به اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و در محدوده ماده ۴ اصلاحی این قانون قابل پذیرش است و در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، با توجه به آنچه در بند «الف» آورده شد، موضوعا منتفی است.
د- ارائه تعریفی جامع از سرقفلی آن‌گونه که در استعلام آمده است، از وظایف این اداره کل خارج است. با این وصف در بند اولا نظریه مشورتی شماره ۷۲۹/۱۴۰۱/۷ مورخ ۱۰/۸/۱۴۰۱ این اداره، اوصاف حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی، تشریح و از هم تفکیک شده‌اند که تصویر آن جهت بهره‌برداری به پیوست ارسال می‌شود.
نظریهٔ مشورتی جنبهٔ راهنمایی دارد و مانند رأی دادگاه لازم‌الاجرا نیست؛ با این حال، چون پاسخ ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه است، برای فهم رویهٔ اجرایی و پیشگیری از اختلاف، مرجع مهمی به‌شمار می‌رود.
مستندات قانونی مرتبط۳
این نظریه برای کتابخانهٔ مدونات از مجموعهٔ نظریات مشورتی ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه بازخوانی شده است؛ برای استناد رسمی، متن منتشرشدهٔ همان اداره مرجع نهایی به‌شمار می‌رود.