ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه
نظریهٔ مشورتی ۷/۱۴۰۱/۷۲۹ — ۱۴۰۱/۰۸/۱۰
- شمارهٔ نظریه
- ۷/۱۴۰۱/۷۲۹
- تاریخ صدور
- ۱۰ آبان ۱۴۰۱
- اعتبار
- راهنمای اجرایی
پرسش
مستأجر یک باب مغازه که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ متصرف و مالک منافع آن بوده است، در سال ۱۳۷۸ با رضایت مالک سرقفلی مغازه را به شخص ثالث منتقل می‌کند و قرارداد اجاره‌ای بین مالک و منتقل‌الیه منعقد می‌شود. با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و انعقاد قرارداد اجاره بین مالک و منتقل‌الیه در سال ۱۳۷۸، آیا می‌توان گفت روابط حقوقی دو شخص اخیرالذکر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است؟
متن نظریه
اولا، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، اصطلاح سرقفلی به کار نرفته است؛ بلکه اصطلاح «حق کسب یا پیشه یا تجارت» به کار رفته که عبارت است از؛ حقی که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری در چارچوب قانون یادشده، ایجاد می‌شود و مستأجر هنگام تخلیه محل اجاره، حق مذکور را مطابق قانون از موجر دریافت می‌کند؛ اما اصطلاح سرقفلی زمانی به کار می‌رود که مستأجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغی در قبال سرقفلی پرداخت می‌کند که در ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت تأثیری ندارد؛ اما در تعیین حق مذکور که توسط کارشناس ارزیابی می‌شود، مؤثر بوده و ملاک محاسبه کارشناس قرار می‌گیرد.
ثانیا، در فرض پرسش که قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است و مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را با رضایت مالک به ثالث واگذار کرده و قرارداد اجاره‌ای بین مالک و منتقل‌الیه منعقد شده است، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود و انعقاد قرارداد در سال ۱۳۷۸ مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نمی‌باشد.
حکم مقرر در ذیل شق دوم ماده ۱۹ قانون اخیرالذکر که با رعایت شرایطی مستأجر جدید را از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق دانسته است، مؤید این دیدگاه است.
نظریهٔ مشورتی جنبهٔ راهنمایی دارد و مانند رأی دادگاه لازم‌الاجرا نیست؛ با این حال، چون پاسخ ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه است، برای فهم رویهٔ اجرایی و پیشگیری از اختلاف، مرجع مهمی به‌شمار می‌رود.
مستندات قانونی مرتبط۱
این نظریه برای کتابخانهٔ مدونات از مجموعهٔ نظریات مشورتی ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه بازخوانی شده است؛ برای استناد رسمی، متن منتشرشدهٔ همان اداره مرجع نهایی به‌شمار می‌رود.