ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه
نظریهٔ مشورتی ۷/۱۴۰۳/۱۰۹۸ — ۱۴۰۴/۰۲/۱۷
- شمارهٔ نظریه
- ۷/۱۴۰۳/۱۰۹۸
- تاریخ صدور
- ۱۷ اردیبهشت ۱۴۰۴
- اعتبار
- راهنمای اجرایی
پرسش
۱- در صورتی که موجر برای ساخت اعیانی (ساختمان) به مستأجر اذن دهد، با توجه به ماده ۵۰۴ قانون مدنی، آیا پس از سپری شدن مدت عقد اجاره، حق تقدم در انتخاب‌های مذکور در این ماده با موجر است؟
۲- چنانچه در ساخت اعیانی مستأجر بر خلاف موازین آمره ساخت یعنی اخذ پروانه از شهرداری اعیانی احداث کند، آیا حق مندرج در ماده یادشده، همچنان برای وی باقی است و یا آنکه چنین حقی مقید به رعایت دیگر مقررات؛ از جمله اخذ پروانه ساختمان است؟
متن نظریه
۱- اجازه موجر به مستأجر برای ساخت بنا و مستحدثات و یا غرس اشجار در مورد اجاره عرفا و همچنین به دلالت التزامی، مستلزم استمرار در استفاده و بهره‌برداری از مستحدثات یا اشجار غرس شده است؛ مگر آنکه خلاف آن مورد توافق قرار گیرد؛ به همین سبب است که در ماده ۵۰۴ قانون مدنی بر عدم جواز اجبار مستأجر به خرابی بنا تصریح شده است؛ بنابراین بنایی که پس از اخذ موافقت موجر توسط مستأجر در مورد اجاره احداث شده است، باقی خواهد ماند و استفاده صاحب اعیانی از آن مقدم است و پس از پایان مدت اجاره، فرض خلع ید مستأجر از بنای احداثی با پرداخت اجرت‌المثل اعیان قابل پذیرش نیست و موجر فقط می‌تواند اجرت‌المثل عرصه مورد اجاره را مطالبه کند. توضیح آنکه، به نظر می‌رسد فرضی که در قسمت اخیر ماده ۵۰۴ قانون مدنی ذکر شده است، ناظر بر موردی است که مستأجر پس از سپری شدن مدت اجاره تمایلی به تداوم رابطه استیجاری نداشته باشد.
۲- در فرض سؤال، صرف عدم رعایت نظامات مربوطه در امر ساخت و ساز توسط مستأجر (عدم اخذ پروانه ساختمان) موجب سلب مالکیت نسبت به بنای احداثی و نیز سلب حق وی بر اعمال ماده ۵۰۴ قانون مدنی نمی‌باشد و ضمانت اجرای آن، مشمول مقررات مربوط به تخلفات ساختمانی (در فرض سؤال تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی) می‌باشد.
نظریهٔ مشورتی جنبهٔ راهنمایی دارد و مانند رأی دادگاه لازم‌الاجرا نیست؛ با این حال، چون پاسخ ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه است، برای فهم رویهٔ اجرایی و پیشگیری از اختلاف، مرجع مهمی به‌شمار می‌رود.
مستندات قانونی مرتبط۲
این نظریه برای کتابخانهٔ مدونات از مجموعهٔ نظریات مشورتی ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه بازخوانی شده است؛ برای استناد رسمی، متن منتشرشدهٔ همان اداره مرجع نهایی به‌شمار می‌رود.