ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه
نظریهٔ مشورتی ۷/۱۴۰۳/۱۰۹۸ — ۱۴۰۴/۱۰/۰۹
- شمارهٔ نظریه
- ۷/۱۴۰۳/۱۰۹۸
- تاریخ صدور
- ۹ دی ۱۴۰۴
- اعتبار
- راهنمای اجرایی
پرسش
۱- در صورتی که موجر برای ساخت اعیانی (ساختمان) به مستأجر اذن دهد، با توجه به ماده ۵۰۴ قانون مدنی، آیا پس از سپری شدن مدت عقد اجاره، حق تقدم در انتخاب‌های مذکور در این ماده با موجر است؟
۲- چنانچه در ساخت اعیانی مستأجر بر خلاف موازین آمره ساخت یعنی اخذ پروانه از شهرداری اعیانی احداث کند، آیا حق مندرج در ماده یادشده، همچنان برای وی باقی است و یا آنکه چنین حقی مقید به رعایت دیگر مقررات؛ از جمله اخذ پروانه ساختمان است؟
متن نظریه
۱- در فرض سؤال که موجر برای ساخت اعیانی به مستأجر اذن داده است، مطابق ماده ۵۰۴ قانون مدنی پس از سپری شدن مدت اجاره، قلع و قمع بنای احداثی توسط مستأجر امکانپذیر نیست و بنا باقی می‌ماند. در خصوص تصرف بنای احداثی، هر چند ماده مذکور صراحتی ندارد؛ اما به طور معمول، هنگامی که موجر اذن احداث بنا را به مستأجر می‌دهد، استمرار تصرف و بهره‌برداری مستأجر از بنای احداثی نیز مورد توافق طرفین است (شرط بنایی)؛ مگر آنکه خلاف آن تصریح شده باشد و یا دادگاه با در نظر گرفتن مجموع اوضاع و احوال حاکم؛ از جمله نوع مستحدثات؛ مانند مسکونی و یا انباری بودن آن و نسبت میزان وسعت اعیانی احداثی نسبت به کل عرصه، خلاف آن را احراز کند؛ بنابراین در فرض سؤال، به صرف سپری شدن مدت اجاره، موجر نمی‌تواند اعیانی را بدون رضایت مستأجر از تصرف او خارج کند و در صورت طرح دعوای خلع (تخلیه) ید مستأجر از بنای احداثی، این دعوا به صرف سپری شدن مدت اجاره قابل پذیرش نیست و دادگاه باید با توجه به مراتب پیش‌گفته، حسب مورد، اتخاذ تصمیم کند.
۲- عدم رعایت نظامات مربوط به ساخت و ساز، مشمول مقررات راجع به تخلفات ساختمانی است و ممکن است ضمانت اجرای آن، رأی به تخریب بنا از سوی مرجع ذی‌ربط باشد؛ اما اگر به هر دلیل رأی تخریب بنا صادر نشود، صرف عدم رعایت نظامات مذکور، موجب سلب حق مستأجر به شرح مندرج در ماده ۵۰۴ قانون مدنی نمی‌باشد.
نظریهٔ مشورتی جنبهٔ راهنمایی دارد و مانند رأی دادگاه لازم‌الاجرا نیست؛ با این حال، چون پاسخ ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه است، برای فهم رویهٔ اجرایی و پیشگیری از اختلاف، مرجع مهمی به‌شمار می‌رود.
مستندات قانونی مرتبط۱
این نظریه برای کتابخانهٔ مدونات از مجموعهٔ نظریات مشورتی ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه بازخوانی شده است؛ برای استناد رسمی، متن منتشرشدهٔ همان اداره مرجع نهایی به‌شمار می‌رود.