نشست‌های قضایی شعب دیوان عالی کشور
نشست قضایی درباره بررسی شرط عدم فروش ملک توسط خریدار و اثر آن در معامله — ۱۳۹۸/۱۰/۱۰
- تاریخ برگزاری
- ۱۰ دی ۱۳۹۸
- شهر برگزاری
- رودبار
- موضوع
- بررسی شرط عدم فروش ملک توسط خریدار و اثر آن در معامله
پرسش
اگر در فروش نامه ملک شرط عدم فروش آن توسط خریدار به جزء به بایع آنهم با دو سوم قیمت درج گردد و ذکر شود هرزمان خریدار خواست ملک را بفروشد باید به بایع به دو سوم قیمت بفروشد؛ وضعیت شرط و معامله چگونه است؟
نظر و پاسخ
نظر هیات عالی
چنانچه شرط مندرج در فروش نامه و قرارداد مقید به مهلت متعارف باشد، شرط و عقد صحیح است والا به لحاظ اینکه شرط خلاف مقتضای ذات و آثار ذاتی است، باطل و مبطل خواهد بود.
نظر اکثریت
با توجه به اینکه اصل بر صحت معاملات است و شرط نیز از نوع فعل بوده و خلاف مقتضای ذات عقد نبوده که مشمول ماده ۲۳۳ قانون مدنی شود و مربوط به آثار بیع است و به نوعی بیع شرط محسوب می گردد و همچنان که در ماده ۴۵۴ قانون مدنی در مورد اجاره، اجازه داده شده در مورد بیع نیز مواجه با مانعی نیست؛ لذا هم شرط صحیح است هم عقد بیع.
نظر اقلیت
با توجه به ماده ۳۰ قانون مدنی که در آن آمده هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد، درج شرط عدم فروش ملک، آن هم با ذکر اینکه هر زمان خریدار خواست بفروشد می بایست به بایع بفروشد با اصل تسلیط (الناس مسلطون علی اموالهم) در تعارض است چه اینکه مخل حقوق خریدار ملک به عنوان مالک بوده و این شرط از شروط مبطل عقد نیز می باشد که طبق ماده ۲۳۳ قانون مدنی بطلان شرط تسری در بطلان بیع نیز می یابد؛ لذا هم شرط و هم بیع باطل است. بدیهی است اگر بایع و خریدار توافق در حذف شرط نمایند، بیع معتبر خواهد بود.
نتیجهٔ نشست‌های قضایی برای یک‌دست‌کردن رویهٔ قضایی ثبت می‌شود و در کنار آرای وحدت رویه، راهنمای مهم شعب و دادگاه‌هاست؛ هرچند ارزش الزامی آن در حدِ رأی وحدت رویهٔ هیئت عمومی نیست.
مستندات قانونی مرتبط۳
این نشست برای کتابخانهٔ مدونات از مجموعهٔ صورت‌جلسه‌های نشست‌های قضایی شعب دیوان عالی کشور بازخوانی شده است؛ برای استناد رسمی، متن منتشرشدهٔ مرجع قضایی همان نشست مرجع نهایی به‌شمار می‌رود.