ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه
نظریهٔ مشورتی ۷/۱۴۰۴/۲۰۷ — ۱۴۰۴/۰۸/۲۸
- شمارهٔ نظریه
- ۷/۱۴۰۴/۲۰۷
- تاریخ صدور
- ۲۸ آبان ۱۴۰۴
- اعتبار
- راهنمای اجرایی
پرسش
همانگونه که مستحضرید ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به موجب ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ اصلاح شده و به موجب این مقرره تمامی قراردادهای اجاره باید در سامانه‌های «ثبت الکترونیک اسناد» یا «ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» ثبت و شناسه (کد) رهگیری اخذ شود.
این توضیح ضروری است که «سامانه املاک و مستغلات کشور» از سال ۱۳۸۴ زیر نظر وزارت صنعت، معدن و تجارت فعالیت داشت؛ اما مطابق تبصره ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ وزارتخانه یادشده مکلف شد ظرف یک ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور را به صورت رایگان به وزارت راه و شهرسازی انتقال دهد.
در حال حاضر، از سال ۱۴۰۲ سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور غیر فعال است و سامانه جدیدی توسط وزارت راه و شهرسازی با نام سامانه «خودنویس» ایجاد شده و بنگاه‌های مشاوران املاک با اتصال به این سامانه، قراردادهای اجاره را در این سامانه ثبت می‌کنند.
با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، سامانه «کاتب» توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راه‌اندازی شد و اشخاص باید قراردادهای اجاره برای مدت بیش از دو سال را در این سامانه به ثبت برسانند و قراردادهای اجاره کم‌تر از این مدت نیز در صورتی در سامانه «کاتب» قابل ثبت است که ملک دارای سند رسمی باشد.
با توجه به مراتب و توضیحات پیش‌گفته و با توجه به ایجاد سامانه‌های متعدد و متفاوت با آنچه در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ آمده است، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید:
۱- آیا می‌توان سامانه «کاتب» را جایگزین سامانه «ثبت الکترونیکی اسناد» و سامانه «ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» دانست؟
۲- آیا سامانه «خودنویس» را می‌توان جایگزین سامانه «ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» دانست؟ به طور کلی برای جلوگیری از سرگردانی مردم و برخورداری از ضمانت اجرای مقرر در قانون روابط و موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ یعنی اخذ دستور تخلیه، قراردادهای اجاره باید در کدام سامانه به ثبت برسد؟ از آنجا که سامانه‌ای به نام سامانه «ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» در حال حاضر وجود ندارد، آیا می‌توان گفت ثبت قراردادهای اجاره املاکی که پلاک ثبتی ندارند، منتفی است؟
۳- آیا اجرای گزارش‌های اصلاحی که در راستای قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ در امور کیفری صادر می‌شود، مستلزم صدور اجراییه از سوی دادگاه صلح است و یا آنکه، به دستور دادگاه صلح اجرای احکام کیفری می‌تواند مفاد گزارش اصلاحی را اجرا کند؟
متن نظریه
۱ و ۲- نخست. «کاتب» درگاه ارائه خدمات ثبتی است؛ این درگاه هر چند درگاهی برای ورود اطلاعات به سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ موسوم به «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» می‌باشد؛ اما ماهیتی متفاوت از آن دارد.
دوم. قانونگذار به منظور رصد و نظارت بر بازار مسکن، به موجب ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰، ثبت تمامی معاملات املاک و مستغلات؛ اعم از خرید، فروش، پیش‌خرید، پیش‌فروش، رهن، اجاره مسکن را برای متعاملین و بنگاه‌های مشاوران املاک توسط این بنگاه‌ها و برای متعاملین خارج از این بنگاه‌ها توسط خود متعاملین در «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» (موسوم به سامانه «خودنویس») و اخذ شناسه رهگیری بدون پرداخت هزینه، الزامی دانسته است.
سوم. در حال حاضر به موجب ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ «دلالان معاملات املاک نمی‌توانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند»؛ با لحاظ هم‌پوشانی برخی اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند، معاملاتی که مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ نباشد و توسط طرفین به صورت اختیاری در این سامانه به ثبت نرسد، باید در سامانه موضوع ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ به ثبت برسد؛ اما این امر وصف «رسمی» به معاملات ثبت شده در سامانه اخیرالذکر نمی‌دهد.
چهارم. حکم مقرر در ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ (تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم) از حیث تکلیف وزارت راه و شهرسازی به تکمیل «سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور» (بند یک تبصره ۹) و نیز تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور»، چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد، در مواردیکه وفق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ثبت آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده الزامی است، موضوعا منتفی است.
پنجم. برخلاف آنچه در فرض سؤال آمده است، در حال حاضر امکان ثبت قراردادهای اجاره نسبت به املاکی که سابقه ثبت ندارد، در «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» موسوم به سامانه «خودنویس» وجود دارد.
۳- به موجب ماده ۳۳ آیین‌نامه ترتیب اقدامات سازشی در شوراهای حل اختلاف مصوب ۲۱/۵/۱۴۰۳ ریاست محترم قوه قضاییه، در پرونده‌های کیفری که از سوی دادگاه صلح یا سایر مراجع قضایی به منظور صلح و سازش به شورا ارجاع می‌شود، شورا در مهلت قانونی فرایند صلح و سازش را انجام می‌دهد. در صورت حصول سازش یا اعلام گذشت شاکی، مراتب در صورتمجلس درج و به مرجع قضایی مربوط اعلام می‌شود؛ بنابراین در فرض سؤال، شورای حل اختلاف باید مطابق ماده ۳۳ یادشده اقدام کند و صدور گزارش اصلاحی به وسیله شوراهای حل اختلاف در پرونده‌های کیفری ارجاعی به آن مرجع، منتفی است.
نظریهٔ مشورتی جنبهٔ راهنمایی دارد و مانند رأی دادگاه لازم‌الاجرا نیست؛ با این حال، چون پاسخ ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه است، برای فهم رویهٔ اجرایی و پیشگیری از اختلاف، مرجع مهمی به‌شمار می‌رود.
مستندات قانونی مرتبط۵
این نظریه برای کتابخانهٔ مدونات از مجموعهٔ نظریات مشورتی ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه بازخوانی شده است؛ برای استناد رسمی، متن منتشرشدهٔ همان اداره مرجع نهایی به‌شمار می‌رود.