ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه

نظریهٔ مشورتی ۷/۱۴۰۴/۲۲۸ — ۱۴۰۴/۰۸/۲۸

شمارهٔ نظریه: ۷/۱۴۰۴/۲۲۸
تاریخ صدور: ۲۸ آبان ۱۴۰۴
اعتبار: راهنمای اجرایی

پرسش

۱- به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، کلیه اعمال حقوقی موضوع این ماده باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. آیا منظور از ثبت در این سامانه، الزاما مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی و امضای قرارداد نهایی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است یا آنکه ثبت اولیه و امضای قرارداد در سامانه کاتب (سامانه معرفی شده از سوی ثبت اسناد و املاک کشور) یا سامانه خودنویس (سامانه معرفی شده از سوی وزارت راه و شهرسازی) در دفاتر مشاوره املاک را نیز شامل می‌شود؟
آیا آثار حقوقی ثبت الکترونیک اسناد بر این‌گونه اسناد نیز مترتب می‌شود؟
۲- در صورتی که فروشنده به‌رغم امضای الکترونیک قرارداد در سامانه کاتب یا سامانه خودنویس در بنگاه معاملات ملکی از حضور در دفتر اسناد رسمی برای امضای نهایی قرارداد خودداری ورزد؛ با توجه به ثبت عدم حضور فروشنده در دفتر اندیکاتور وفق بند ۱۰ ذیل جزء «ب» ماده ۶۵ آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۱۳۹۹/۱۲/۲۸ با اصلاحات و الحاقات بعدی، آیا خریدار می‌تواند دعاوی مانند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و یا دیگر خواسته‌های مرتبط با قرارداد و یا دیگر شروط و خیارات قراردادی مطرح کند؟ با توجه به اینکه قرارداد در دفتر اسناد رسمی تأیید نشده است، آیا مشمول ضمانت اجرای عدم استماع دعوا می‌شود؟
۳- در صورتی که خریدار به‌رغم امضای الکترونیک قرارداد در سامانه کاتب یا سامانه خودنویس در بنگاه معاملاتی، از حضور در دفتر اسناد رسمی برای امضای نهایی قرارداد خودداری ورزد؛ با توجه به ثبت عدم حضور خریدار در دفتر اندیکاتور مطابق ماده ۶۵ آیین‌نامه پیش‌گفته، آیا فروشنده می‌تواند جریمه‌های مندرج در بندهای قرارداد را اعمال کند و قرارداد بدون مراجعه به دادگاه منفسخ شود؟ با توجه به اینکه قرارداد در دفتر اسناد رسمی تأیید نشده است، آیا دعوای مطالبه وجه التزام خسارت و یا دیگر شروط و خیارات قراردادی موضوعیت و قابلیت استماع دارد؟
۴- با توجه به تعریف اسناد عادی و رسمی مندرج در قانون مدنی؛ قرارداد خرید و فروش اموال غیر منقولی که در سامانه کاتب یا سامانه خودنویس توسط طرفین معامله ثبت و امضا شده است؛ اما در دفاتر اسناد رسمی توسط طرفین معامله تأیید و امضا نشده است، سند رسمی محسوب می‌شود یا سند عادی؟ ۵- با توجه به اینکه در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش عذر موجه از سوی مدعی در خصوص مواعد مقرر در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، تعیین تکلیف نشده و قانون در این خصوص ساکت است، آیا می‌توان از مواد ۴۱ و ۳۰۶ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ استفاده کرد؟ چنانچه شخصی پس از سپری شدن مهلت دو ساله مندرج در ماده ۱۰ قانون یادشده، نسبت به اسنادی که پس از اتمام این مهلت صادر شده است، ادعایی داشته باشد، آیا دادگاه می‌تواند با تشخیص موجه بودن عذر اعلامی به این ادعاها رسیدگی کند و یا آنکه هرگونه دعوایی در این خصوص مشمول ضمانت اجرای عدم استماع می‌شود؟

متن نظریه

۱- اولا، مقصود از سامانه «خودنویس»، سامانه موضوع ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ موسوم به سامانه «معاملات املاک و مستغلات کشور» است که از سوی مقنن به منظور رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت معاملات املاک و مستغلات و اخذ شناسه رهگیری بدون پراخت هزینه ایجاد شده است؛ اما «کاتب» درگاه ارائه خدمات ثبتی است؛ این درگاه هر چند درگاهی برای ورود اطلاعات به سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ موسوم به سامانه «ثبت الکترونیک اسناد» می‌باشد؛ اما ماهیتی متفاوت از آن دارد.
ثانیا، به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، اعمال حقوقی مشمول این ماده باید در سامانه «ثبت الکترونیک اسناد» موضوع این ماده به ثبت برسد و در صورت عدم ثبت، مشمول ضمانت اجرای مقرر در این ماده می‌شود. تبصره ۲ ماده ۳ این قانون نیز امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه «ثبت الکترونیک اسناد» به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده یک این قانون، صرفا در قالب قراردادهای یکسان و نمونه را پیش‌بینی و در ذیل این تبصره تصریح کرده است چنانچه متعاملین قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالب قرارداد یکسان را داشته باشند، می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
۲ و ۳- اولا، همانگونه که در پاسخ بند یک نیز آورده شد، آنچه واجد اثر و موجب عدم شمول ضمانت اجرای مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ می‌شود، ثبت اعمال حقوقی مشمول این ماده در سامانه «ثبت الکترونیک اسناد» است و درگاه ورود به این سامانه موضوعیت ندارد.
ثانیا، از آنجا که در حال حاضر سامانه «کاتب» به عنوان درگاه یکپارچه خدمات ثبتی، مجموعه‌ای از خدمات الکترونیک ثبتی را ارائه می‌دهد و این سامانه قابلیت‌های دیگری نیز دارد، صرف درج معامله در سامانه «کاتب» و یا دیگر سامانه‌ها، بدون ثبت در سامانه «ثبت الکترونیک اسناد»، موجب عدم شمول ضمانت اجرای مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ نمی‌باشد.
۴- با توجه به پاسخ به پرسش‌های ۱، ۲ و ۳، پاسخ به این پرسش روشن است.
۵- با توجه به ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، قانونگذار دو مهلت دو ساله برای ثبت ادعاها و اقدام قانونی مناسب پیش‌بینی کرده است و به رغم در مقام بیان بودن، معاذیری برای تأخیر در اقدام در مهلت‌های مقرر در این ماده پیش‌بینی نکرده است؛ همچنین، با توجه به فلسفه وضع مقررات این قانون و پیش‌بینی مهلت‌های «طولانی‌مدت» در ماده ۱۰ آن که متفاوت از مهلت‌های «کوتاه» مقرر در قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ است، اخذ ملاک از معاذیر مذکور در مواد ۴۱ و ۳۰۶ قانون اخیرالذکر، فاقد وجاهت است.
شایسته ذکر است در ماده ۹ آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و تبصره‌های ۱ و ۲ آن مصوب ۱۴۰۴/۱/۱۷، فرض فوت مدعی پس از درج ادعا و پیش از اقدام قانونی و جانشینی ورثه حداکثر ظرف پنج ماه از زمان فوت یا در سقف مهلت اقدام متوفی به ترتیب مذکور در این ماده، پیش‌بینی شده است.

نظریهٔ مشورتی جنبهٔ راهنمایی دارد و مانند رأی دادگاه لازم‌الاجرا نیست؛ با این حال، چون پاسخ ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه است، برای فهم رویهٔ اجرایی و پیشگیری از اختلاف، مرجع مهمی به‌شمار می‌رود.

مستندات قانونی مرتبط۸

این نظریه برای کتابخانهٔ مدونات از مجموعهٔ نظریات مشورتی ادارهٔ کل حقوقی قوهٔ قضاییه بازخوانی شده است؛ برای استناد رسمی، متن منتشرشدهٔ همان اداره مرجع نهایی به‌شمار می‌رود.